首页 > 公众平台 > 家居·设计 海关,山海关,楼市 > 正文

楼市大转折!山海关“失守”!资产过剩的时代未来怎么办?

2017-08-09 07:30 投融资俱乐部 关键词:海关,山海关,楼市

点击播放GIF/394K

楼市巨变来临!这一次,谁都无法幸免。

8月8日,据上证报消息:近日,沈阳市政府发布《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》。

《通知》明确要求:非该市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。

去年十月以来,楼市逐渐开启“五限时代”(限购、限贷、限价、限售、限商)。其中“限售”虽是新玩法,但却有颠覆之势,目的是冻结楼市的流动性,让短投者无机可趁。

这是东北地区首次提出“限售”政策,沈阳的这次新政也释放出最强信号:去库存阶段已经步入尾声。

山海关被誉为天下第一关,易守难攻。但这次山海关“失守”,沈阳开出第一枪,意味着楼市全面调控的时代即将到来,堪称楼市真正的“拐点”。

无一例外,哪里有炒房客,哪里就有政策铡刀。

东北一直是人口流失严重、库存过剩的片区。沈阳虽然是东三省里面发展最好的城市,但也是一个在去库存阶段、人口增长乏力的城市,另外加上现价段还在上涨的哈尔滨、长春等弱省会城市,除了居住,这里的房子不值得投资。

实际上,除了一线城市+部分强二线城市,中国值得投资的城市不会超过10%。沈阳楼市虚火的主要原因是投资,是泡沫堆积。

如果你常关注楼市的话,应该记得沈阳市政府在16年3月出台了高校、中等职业学校毕业生“购房零首付”的“拍脑袋政策”,沈阳政府当时的算盘是:即留住了人才,也可以实现去库存,但最后还是被上面叫停。

虽然政策只是“昙花一现”,却足以看出沈阳楼市的冷清,以及东北楼市的价值。

时隔一年半后,剧情就翻转过来,沈阳楼市在去年楼市失控后,迎来去库存的大好时机,尤其在今年楼市愈加趋紧的势头下,热点楼市都被卡住喉咙,沈阳楼市借力发挥,成交量大涨,房价也一路上扬。

据网上统计机构显示:沈阳房价从去年8月的7082元/m²,上涨到如今的7855元/m²,涨幅达11%左右,尤其在成交量上,克尔瑞显示:截止到上半年6月,沈阳共成交了86785套,已达到沈阳市2016年成交量的一半(164864套)。

不仅是东北地区,西北的兰州、银川等弱省会城市,都出现成交量上升、房价上涨的趋势,以及被统计局统计的三四线城市,基本上一致向上。

很多被高房价“伤了心”的购房者、以及铁了心的炒房客,以为部分省会和三四线城市是最后的机会,殊不知这里却是埋葬投机的第一站。

这次新政之后,沈阳成交量大跌将成为事实。

另外,这个标志性事件还告诉我们:部分暴涨的三四线城市在本轮去库存完成后,也可能无法幸免,楼市成交量全面入冬已拉开帷幕。

因为三四线城市永远在卖地,假如限售或者限价,你的房子就不一定能卖出,尤其是经济过弱、人口流失的地区,伴随着新房的大量供应,炒房客的二手房将很难交易,只剩下折价出售的路。

另外,沈阳政府这样补充到:

在未来还将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式。防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况,以及严防高地价扰乱市场预期,由源头控制,增加土地供应。

确保2017年的供应水平不低于2016年,在住房需求较大的地区还将提供规模适宜的住房租赁用地。

这一点上,沈阳也和全国大多热点城市保持一致,正式落实中央对楼市的精神。目前为止,很多热点城市都实行了“限价”模式,很多城市都上调了供应规模,比如北京、深圳等热点城市。

供应+限价+限售+租赁,将成为未来楼市的新旋律。

沈阳将从根本上确保房价不出现大幅度上涨,杜绝“治标不治本”,另外提供住房租赁用地。

最厉害的在于:

沈阳政府表示出:加强对三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区)在售商品住房项目的价格监控指导,确保房价回归今年5月份水平。

比环比不上涨更狠的是:政府要求房价下跌。

这无疑给高杠杆的短投客们敲响了丧钟。另外一些在今年5月之后(含5月)买房的人来,也无疑是晴天霹雳。因为就算房价不跌,但对于楼市来说,不涨就意味着亏,买的越多,亏的越多。

同时,沈阳的调控新政也为众多投资客们,发出了最后的警告:

第一:全民炒房的时代已经结束,永远不要和趋势为敌;

第二,部分弱省会城市,三四线城市的炒房客,在去库存结束的那一天,就是你接盘的时候,并且这一天,已经在路上。

货币收缩!资产过剩!未来怎么办?

周末,与几位业内投资大佬聊经济发展的大趋势以及资产配置,发现他们大多还是偏乐观的,认为如今国运当头,周期股行情可以看得更长久些。更有人认为,中国经济的底部应从1911年的辛亥革命算起,尽管之后战争不断,但经济增长的底部却不断在抬升。不过,当谈到资产配置的时候,则纷纷强调要配置核心资产,这与以前习惯于坚定看好某一板块的资产似有不同,有人对于创业板何时能东山再起也比较纠结。经过和大佬们对话,我关于未来将出现资产过剩现象的逻辑更加清晰。

从货币扩张到货币收缩,对应资产荒到资产过剩

我经常讲的一句话就是“相信逻辑,不要相信奇迹”,因为发现不少国人喜欢相信奇迹和神化个案。从2010年以来,我写的有关中国城镇化率被低估、农业劳动人口被高估、居民可支配收入被低估等文章,都无一例外地用最简单的逻辑来推导:既然城乡收入差距非常大,那么,农业青壮年人口何苦还要留在农村;既然农村人口已经大幅减少,那么,城镇人口应该大幅增加;既然国人在海外购买力如此强大,举债购房的比重又远低于美国,那么,真实的收入水平应该远不止统计公布的这些。既然统计数据有悖常识,那就应该探讨一下真实的数据究竟怎样。

从2016年以来,房价不跌反涨,经济也回稳向上,似乎都在显现趋势的逆转。于是看图说话者多认为新周期崛起了。但我依然坚守逻辑,坚信逻辑比现实的数据更靠谱,因为短期数据不能代表趋势。如当你认为某类资产价格已经远超合理估值水平的时候,但其价格还在继续上涨,这就意味着这类资产离泡沫破灭的时间更近了。

大家常用“货币超发”来解释我国这些年出现的资产荒现象,但资产荒现象也不会永远存在下去,我们一定要以发展和可转换的思维去看待当前的现象。

我们不妨先来解释一下货币超发下不同资产的价格变化和资产规模增长的逻辑。尽管央行不承认货币超发,因为其资产负债表从未大幅扩张过,存款准备金率也非常高,故从货币发行的角度来看,央行确实比较节制。不过,中国当前货币存量过大却是事实,M2的规模超过美国与日本之和。

我曾把众所周知的费雪方程式做了以下变换:

MV=PQ=P1Q1+P2Q2+P3Q3+P4Q4+…

其中,M表示货币供应量,V表示货币流通速度,P表示总体价格水平,Q表示最终产品和服务的数量,Q1代表一般消费品和一般服务数量,Q2代表高收入群体购买的奢侈品和奢华服务数量,Q3代表金融资产的数量,Q4代表实物资产(主要为房地产)的数量,而P1-P4都是与之对应的价格。

通过这个变换了的公式,可以解释为何货币扩张那么快、但股市却远远跑输M2的增速——因为P4Q4(房地产市值)增长太快了。

货币供应量不断的大幅扩张,使得社会各类资产的估值水平偏高,而资产价格的高估,必然进一步诱使社会“制造”出更多的资产,例如,今年以来三、四线城市房地产新开工面积大幅增长,新三板上市家数已经超过11000家。

赞助商